인구가 감소하는 지방에 주택을 1채 더 구입해도 1세대 2주택 중과세 부담을 면제하는 방안을 정부가 추진한다고 합니다. ‘세컨드 홈 특례’라고 부르는 이 정책은 기존에 주택 1채를 보유한 사람이 인구감소 시·군·구에 있는 집을 2024년 1월 4일 이후 공시가격 4억 원 이하로 구입할 경우 해당이 됩니다. 공시가격 4억 원이면 통상 실거래가는 6억 원 정도라고 합니다. 기존 1주택자이던 경우에만 해당되며 2주택자가 추가 구입할 때는 적용되지 않습니다.
특례 적용 인구감소지역은 83곳
지역균형발전특별법에 따라 5년마다 조사하게 되어 있는 인구감소지역은 현재 2021년 10월 지정된 89개 시･군･구입니다. 인구증감률, 고령화비율, 조출생률 등 8개 지표를 활용한 인구감소지수를 바탕으로 지정되어 있는 곳입니다. 그러나 이번 세금 특례가 이 지역 모두에 적용되는 것은 아닙니다. 인구감소지역 중 부동산 투기 등의 우려가 있는 수도권·광역시는 제외합니다. 그래서 부산 동구, 서구, 영도구와 대구 남구, 서구, 경기 가평군은 해당이 안 됩니다. 반대로 접경지역과 광역시의 군 지역은 포함합니다. 따라서 인천 강화군 옹진군, 경기 연천군과 대구 군위군은 수도권이거나 광역시인데도 세금 특례 대상입니다. 세금 특례 지역을 지도로 보면 아래와 같습니다.
같은 지역 내 추가 구입은 적용 안 돼
기재부에서 설명하는 사례로 특례 적용 여부를 살펴보겠습니다.
①수도권의 12억 원 아파트에 거주하는 사람이 올해 5월에 인구감소지역인 충북에 공시가격 4억 원의 집을 산다면 1세대 1주택자로 인정 받습니다.
②경북의 인구감소지역에 있는 주택을 보유하고 있는 사람이 같은 지역 내에서 집을 추가로 살 경우에는 이번 특례가 적용되지 않아 1세대 2주택자가 됩니다.
③전남의 인구감소지역에 집을 갖고 있는 사람이 인근의 다른 인구감소지역에 집을 하나 더 산다면 1세대 1주택자로 특례 적용을 받습니다.
법 개정되면 양도세 부담 큰 폭 줄어
특례가 적용되는 인구감소지역에 1주택을 추가 구입해 2주택자가 되었을 경우 혜택을 세제별로 살펴 보면 재산세는 과표 구간별 세율이 0.05포인트 인하되고 공정시장가액비율이 60%에서 43~45%로 낮아집니다. 종부세는 기본공제가 12억 원으로 올라가고, 고령자·장기보유 세액공제가 최대 80%가 됩니다. 양도세는 2주택이지만 12억 원까지는 1주택처럼 비과세가 됩니다. 1세대 1주택 장기보유특별공제도 80%까지 적용 받습니다.
아래 가격의 기존 주택을 30년 이상 보유하면서 그 곳에 거주하고 만 65세 이상인 사람이 아래 그림의 조건으로 인구감소지역에 새로 집을 마련할 경우 세부담 변화는 아래와 같습니다.
재산세는 현재 305만 원에서 211만 원으로 94만 원이 줄어듭니다. 종부세는 현재 75만 원에서 4만 원으로 71만 원이, 양도세는 현재 8,551만 원에서 22만 원으로 8,529만 원이나 감소합니다.
재산세는 시행령 개정으로 바로 시행
이번 정책은 법 개정이 필요하므로 정부는 종합부동산세 과세특례 신청 기한이 오는 9월까지인 점을 감안해 이 시기 이전에 법 개정을 위해 이달 중 조세특례제한법 개정안을 발의하겠다고 합니다. 이 법안이 통과되면 종부세와 양도세에 새 정책의 혜택이 적용됩니다. 또 재산세에 이 정책을 적용하기 위해서 지방세법 시행령을 개정해 올해 첫 재산세 납부 시기인 6월부터 시행한다고 합니다.